Nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung – Geht das?

Wie werden in der Einkommensteuererklärung Zinsen behandelt, die gezahlt werden müssen, nachdem die ursprünglich vermietete Immobilie schon längst verkauft wurde? Können Sie die Zinsen trotzdem noch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen? Oder bleiben diese Schuldzinsen bei der Einkommensteuer zukünftig völlig unberücksichtigt?

Mit dieser Frage hat sich der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 06.12.2017 (Aktenzeichen IX R 4/17) beschäftigt und hat dabei einige wichtige Grundsätze dargestellt:

Wie war die Sachlage?

Kläger war ein Ehepaar, das Eigentümer zweier bebauter Grundstücke war (im Folgenden kurz Objekt A und Objekt B). Beide Immobilien waren vermietet, d.h. die Eheleute erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Das Ehepaar hatte für die beiden Objekte verschiedene Darlehen aufgenommen. Für die Darlehen mussten sie regelmäßig Zinsen zahlen.

Im Jahr 2007 haben die Kläger das Objekt A verkauft. Die Darlehen haben die Kläger mit dem Verkaufserlös aber erst einmal nicht zurückgezahlt.

Erst in 2009 tilgten die Eheleute mit einem Teil des Veräußerungserlöses die zur Finanzierung des Objekts B aufgenommenen Darlehen. Mit einem weiteren Teil des Veräußerungserlöses tilgten sie – auch in 2009 – teilweise ein für die Anschaffung des veräußerten Objekts A aufgenommenes Darlehen.

Schließlich erwarben die Eheleute in 2009 dann noch zwei neue Vermietungsobjekte, die sie über neu aufgenommene Darlehen finanzierten.

Worum wurde gestritten?

In den Einkommensteuererklärungen 2009 bis 2011 setzte das Ehepaar alle in den entsprechenden Jahren an die Bank gezahlten Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an.

Das Finanzamt erkannt die Werbungskosten aber nur insoweit an, als die Aufwendungen anteilig auf die Ablösung des Darlehens für das nicht veräußerte Objekt B entfielen. Damit waren die Kläger natürlich nicht einverstanden. Aber sowohl der Einspruch beim Finanzamt als auch die Klage beim Finanzgericht Niedersachsen waren erfolglos.

Und auch die Revision beim Bundesfinanzhof in München blieb im Ergebnis für das Ehepaar ohne Erfolg.

Ohne Veranlassungszusammenhang kein Werbungskostenabzug

Grundsätzlich gilt, dass Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen Werbungskosten darstellen. Hierzu zählen auch Schuldzinsen, soweit diese mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.

Erfolgt die Darlehensaufnahme mit dem Zweck der Finanzierung einer Immobilie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dann besteht ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang. Dieser Veranlassungszusammenhang entfällt auch nicht durch die Veräußerung der Immobilie. Er setzt sich vielmehr am Veräußerungspreis fort.

Daher sind nachträgliche Schuldzinsen, die auf ein solches Darlehen entfallen, grundsätzlich auch nach einer Veräußerung der Immobilie weiter als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig, wenn und soweit die Schulden durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen als abzugsfähige Werbungskosten hängt also entscheidend davon ab, was mit dem Veräußerungspreis geschieht.

Verwendung Verkaufserlös zur Schuldentilgung

Hätte der von dem Ehepaar erzielte Verkaufserlös nicht ausgereicht, um die hierfür aufgenommenen Darlehen abzulösen, dann wäre der der nicht ablösbare Teil des fortgeführten Anschaffungsdarlehens im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geblieben und die Zinsen hätten insoweit weiterhin als Werbungskosten angesetzt werden können.

Im Falle der beiden Kläger hätte der erzielte Veräußerungserlös aber zur vollständigen Tilgung der Darlehen für das Objekt A ausgereicht. Damit wurde nach Auffassung des Bundesfinanzhofs im Zeitpunkt der Veräußerung der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den für das Objekt A aufgenommenen Darlehen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung beendet. Und dabei spielt es nach Auffassung des BFH keine Rolle, ob die Eheleute tatsächlich das Darlehen abgelöst haben oder ob sie den Veräußerungserlös – wie hier der Fall – anderweitig privat verwendet und das Darlehen einfach stehen gelassen haben.

Übertragung Schulden auf eine neue Immobilie

Wenn die Eheleute mit dem erzielten Veräußerungserlös eine neue Immobilie gekauft hätten, dann hätte der wirtschaftliche Zusammenhang in Höhe des verwendeten Erlöses aus dem Verkauf der verkauften Altimmobilie am neuen Objekt fortbestanden.

Die Mittel aus den Darlehen für das in 2007 veräußerte Altobjekt sind in den Folgejahren aber nicht zum Erzielen von Vermietungseinkünften verwendet worden. Vielmehr wurden die in 2009 neu angeschafften Immobilien allein durch die Aufnahme neuer Kredite finanziert. Die Schuldzinsen konnten deshalb auch nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus anderen Objekten abgezogen werden.

Der BFH geht in seinem Urteil sogar so weit, dass er sagt, dass eine – nicht durch eine tatsächliche Verwendung begründete – Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes und nicht konkret bestimmtes Vermietungsobjekt nicht ausreicht, um den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen.

Was also tun, wenn nachträgliche Zinsen anfallen?

Wenn Sie zukünftig ein Vermietungsobjekt verkaufen, dann sind Sie vermutlich in den meisten Fällen auf der sicheren Seite, wenn Sie den Veräußerungserlös vorrangig zur Tilgung der noch vorhandenen Restdarlehen verwenden.

Etwas Anderes könnte steuerlich sinnvoll sein, wenn Sie bereits im Zeitpunkt der Veräußerung eine Reinvestitionsabsicht haben und dies gegenüber dem Finanzamt anhand eines konkreten Objektes auch dokumentieren können.

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